{"id":2850,"date":"2020-04-20T14:41:03","date_gmt":"2020-04-20T17:41:03","guid":{"rendered":"https:\/\/dradv.com.br\/?p=2850"},"modified":"2020-04-20T14:41:03","modified_gmt":"2020-04-20T17:41:03","slug":"como-a-pandemia-do-covid-19-pode-afetar-os-contratos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dradv.com.br\/wordpress\/como-a-pandemia-do-covid-19-pode-afetar-os-contratos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"Como a pandemia do COVID-19 pode afetar os Contratos Imobili\u00e1rios?"},"content":{"rendered":"

\u00c9 de conhecimento geral que a pandemia causada pelo COVID-19 exigiu a ado\u00e7\u00e3o de medidas dr\u00e1sticas, por\u00e9m necess\u00e1rias, pelo Governo e a sociedade como um todo. Isolamento social, fechamento de estabelecimentos, paralisa\u00e7\u00e3o da grande maioria das atividades comerciais s\u00e3o exemplos. Em contrapartida, as consequ\u00eancias econ\u00f4micas s\u00e3o n\u00edtidas: N\u00e3o haver\u00e1 faturamento pelas empresas, recebimento de valores pelas pessoas f\u00edsicas, principalmente aut\u00f4nomos, bem como haver\u00e1 pouco dinheiro em circula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O mercado imobili\u00e1rio n\u00e3o ficou isento \u00e0s consequ\u00eancias e os contratos imobili\u00e1rios de modo geral ser\u00e3o diretamente afetados. O Direito Brasileiro regula quando ocorrem situa\u00e7\u00f5es imprevis\u00edveis, caso fortuito, for\u00e7a maior e onerosidade excessiva nos contratos em vigor, n\u00e3o se esquecendo que a doutrina ainda aborda a frustra\u00e7\u00e3o do fim do contrato.<\/p>\n

O objetivo deste artigo \u00e9 tratar as implica\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas nos contratos imobili\u00e1rios mais comuns em virtude das medidas adotadas para combate ao COVID-19. Mas antes, dois esclarecimentos s\u00e3o de relev\u00e2ncia extrema:<\/p>\n

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  1. as conclus\u00f5es abaixo s\u00e3o generalistas e, dependendo do caso concreto, poderiam ser outras. Portanto, consulte um advogado para o seu caso;<\/li>\n
  2. A rescis\u00e3o contratual n\u00e3o deve ser op\u00e7\u00e3o, mas resultante da total inviabilidade da adequa\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es contratuais. Portanto, primeiro tente negociar com a outra parte e ajustar o contrato de modo que fique equilibrado. O bom senso \u00e9 imprescind\u00edvel!<\/li>\n<\/ol>\n

    Passemos aos contratos em esp\u00e9cie:<\/p>\n

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    1. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Loteamento e Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria (im\u00f3vel na planta)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Muito embora possuam legisla\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria para loteamento e incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, Lei 6.766\/79 e Lei 4.591\/64 respectivamente, tamb\u00e9m se aplicam a esses contratos o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (quando de fato o adquirente for consumidor) e as regras gerais previstas no C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

      Assim sendo, caso o adquirente tenha sofrido diretamente com essas medidas adotadas para conten\u00e7\u00e3o da pandemia e isso lhe tenha impossibilitado ou tornado desproporcional o pagamento das suas presta\u00e7\u00f5es, pode-se pleitear ao judici\u00e1rio a sua adequa\u00e7\u00e3o \u00e0 realidade econ\u00f4mica atual.<\/p>\n

      Isso n\u00e3o significa a aus\u00eancia do dever de pagar as presta\u00e7\u00f5es ou a suspens\u00e3o delas, mas sim uma adequa\u00e7\u00e3o nas parcelas de modo que possam ser efetivamente cumpridas pelo adquirente. Al\u00e9m disto, n\u00e3o se trata de uma medida a modificar o contrato como um todo, mas apenas aquelas obriga\u00e7\u00f5es que forem diretamente vinculadas ao fato justificador \u00e0 sua readequa\u00e7\u00e3o. Ou seja, encerrados os motivos pelos quais a readequa\u00e7\u00e3o foi necess\u00e1ria, bem como o restabelecimento da situa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, as obriga\u00e7\u00f5es devem retornar ao acordo origin\u00e1rio.<\/p>\n

      Por outro lado, importante lembrar que as incorporadoras, loteadoras e construtoras, tamb\u00e9m pelo mesmo motivo, possuem respaldo jur\u00eddico a justificar prorroga\u00e7\u00e3o do prazo de entrega das obras as quais se comprometeu. Isto porque em virtude da pr\u00f3pria falta de pagamento das presta\u00e7\u00f5es, os empreendedores n\u00e3o ter\u00e3o recursos para continuar a realiza\u00e7\u00e3o das obras, sendo da ess\u00eancia desses contratos a utiliza\u00e7\u00e3o dos pagamentos para esse fim.<\/p>\n

      Portanto, as presta\u00e7\u00f5es devidas durante o per\u00edodo da pandemia e vig\u00eancia das determina\u00e7\u00f5es governamentais de paralisa\u00e7\u00e3o, desde que diretamente afetem os adquirentes, devem ser readequadas para a respectiva manuten\u00e7\u00e3o do contrato e possibilidade de cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

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      1. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Nessa rela\u00e7\u00e3o contratual de car\u00e1ter eminentemente civil tamb\u00e9m se aplica a teoria da imprevis\u00e3o, inadimplemento fortuito e desproporcionalidade da presta\u00e7\u00e3o. O C\u00f3digo Civil Brasileiro ampara o reajuste contratual para que as obriga\u00e7\u00f5es contratuais sejam ajustadas de modo a permitir o cumprimento, mantendo o contrato e seu equil\u00edbrio, desde que ocorra acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis (art. 478, CC).<\/p>\n

        Importante destacar muito embora seja poss\u00edvel essa readequa\u00e7\u00e3o, \u00e9 imprescind\u00edvel a demonstra\u00e7\u00e3o de sua inequ\u00edvoca necessidade, n\u00e3o apenas justificando atrav\u00e9s da pandemia ocorrida. Assim, \u00e9 necess\u00e1rio demonstrar que efetivamente esse fato imprevis\u00edvel \u2013 pandemia e necessidade de isolamento social \u2013 resultou na impossibilidade de cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o nos termos pactuados originalmente.<\/p>\n

        N\u00e3o se olvida que o novo artigo 421-A, inciso III, do C\u00f3digo Civil \u00e9 categ\u00f3rico ao prever que \u201ca revis\u00e3o contratual somente ocorrer\u00e1 de maneira excepcional e limitada\u201d.<\/p>\n

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        1. CONTRATOS DE LOCA\u00c7\u00c3O DE IM\u00d3VEIS URBANOS<\/strong>\n
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          1. Contrato de Loca\u00e7\u00e3o Residencial<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

            A pandemia do COVID-19 n\u00e3o ter\u00e1 tanta influ\u00eancia sobre os contratos de loca\u00e7\u00e3o residencial e n\u00e3o admitir\u00e1 a sua respectiva revis\u00e3o\/readequa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

            O im\u00f3vel em si continuar\u00e1 sendo utilizado normalmente pelo locat\u00e1rio. Muito embora as teorias acima descritas se apliquem \u00e0 todos os contratos indistintamente, no caso da loca\u00e7\u00e3o residencial h\u00e1 o efetivo cumprimento do objeto do contrato, n\u00e3o justificando o seu reajuste.<\/p>\n

            Salvo melhor ju\u00edzo, h\u00e1 uma situa\u00e7\u00e3o em que poderia ser, eventualmente, revistas as obriga\u00e7\u00f5es contratuais: loca\u00e7\u00e3o residencial firmada em decorr\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o de emprego. Caso o contrato de trabalho seja suspenso e o locat\u00e1rio n\u00e3o receba a sua remunera\u00e7\u00e3o normal, poderia o judici\u00e1rio reajustar as obriga\u00e7\u00f5es contratuais, n\u00e3o reduzindo o valor do aluguel, mas suspendendo o pagamento enquanto durar a suspens\u00e3o da rela\u00e7\u00e3o empregat\u00edcia, p.ex.<\/p>\n